광주시 북구 임동 옛 전방과 일신방직 부지에 들어서는 초대형 주상복합단지 ‘올 뉴 챔피언스시티’ 조성 사업이 시공사 선정 문턱을 좀처럼 넘지 못하고 있다.

삼성물산과 포스코이앤씨 등 1군 메이저 건설사들이 협상 테이블에 앉아 공동 시공 등을 논의하고 있지만, 최종 계약서에 도장을 찍기까지는 넘어야 할 현안도 첩첩산중이다.

가장 큰 걸림돌은 평당 분양가 책정과 천문학적인 규모의 책임준공 보증 부담이다. 시행사인 챔피언스시티 측은 침체한 부동산 경기와 고금리 기조를 고려할 때 대규모 미분양 사태를 막으려면 평당 분양가를 3000만원 아래선으로 묶어둬야 한다는 입장이다. 이는 지역 내 고분양가를 경계하는 광주시의 기조와 맞닿아 있다. 실제 평당 2600만~2700만원 선이 유력하게 거론되는 것으로 전해지고 있다.

반면 건설사들은 해당 분양가로는 치솟은 공사 원가를 감당하기 어렵다는 입장이다. 더 심각한 뇌관은 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 조달의 전제 조건인 책임준공과 까다로운 담보 요건이다. 완전 분양을 장담할 수 없는 광주지역 내 매머드급 단지 특성상 시공사가 홀로 짊어져야 할 책임준공 부담만 수천억원대에 이른다.

분양에 실패해 시행사가 자금난에 빠질 경우 시공사가 고스란히 막대한 채무를 인수하고 자체 재원으로 공사를 끝마쳐야 하는 구조 탓에 메이저 건설사조차 선뜻 나서지 못하고 있다는 게 업계의 설명이다.

지역 부동산 시장의 매서운 한파도 건설사들의 결단을 망설이게 하는 결정적 요인이다. 4000세대가 넘는 물량을 단기간에 소화하지 못하면, 재무적 손실을 넘어 브랜드 이미지에도 치명적인 타격이 불가피하다. 한 대형 건설사 임원은 “공사비나 신용 보강 조건도 협의가 까다롭지만, 1군 건설사 입장에서 가장 두려운 것은 대규모 악성 미분양 단지라는 꼬리표가 붙어 브랜드 가치가 끝없이 추락하는 것”이라고 말했다.

시공사 선정이 제자리를 걸으면서 시행사는 하루하루 피 말리는 금융 비용을 쏟아내고 있다.

1조원 규모로 추산되는 전체 프로젝트는 현재 고금리의 브리지론을 통해 초기 자금을 융통하며 간신히 버티는 형국이다. 매일 발생하는 이자만 2억원, 한 달이면 60억원에 육박하는 천문학적 자금이 금융비용으로 사라지고 있다. 자금 조달 비용이 눈덩이처럼 불어날수록 사업 전체의 수익성은 급격히 악화될 수밖에 없는 구조다.

더 큰 문제는 시공사 선정 지연의 여파가 광주시 전체의 인프라 구축 시계를 강제로 멈춰 세우고 있다는 점이다. 특히 상무광천선 등 핵심 대중교통망 확충에 쓰일 3000억원 규모의 현금 공공기여금 납부 일정이 차질을 빚고 있다. 그나마 다행인 점은 부지 개발에 따라 시행사가 납부해야 할 총 공공기여금 5899억원 가운데 단지 내 도로와 공원 등을 조성하는 2899억원 규모의 현물 공사가 정상적으로 추진되고 있다는 점이다.

당초 협약에 따르면 주거단지 착공 1개월 이내로 예상됐던 공공기여금이 지난해 말까지 1차분 154억원을 납부했어야 하지만 시공사를 찾지 못하면서 1차분 납부일은 올 하반기로 밀려났다. 현금 기여금은 도시철도 상무광천선 구축 1364억원, 간선급행버스 체계 마련 321억원, 광천 그린로드 조성 30억원 등 만성적인 광천권 교통 지옥을 뚫어줄 핵심 재원이다. 이와 맞물려 공공기여금의 일부가 투입될 예정이었던 광천 에코브리지 사업(150억원)은 사용처 자체가 전면 수정될 것으로 보인다. 지난해 광주시의회 예산 심의 과정에서 보행교 조성의 실효성과 예산 투입의 우선순위를 두고 강한 질타가 이어졌기 때문이다.

결국 광주시는 해당 사업비 150억원을 광주지역 내 노후 전통시장 시설 개보수나 영세 점포의 비가림 시설, 안전 설비 정비 등 시민이 직접적으로 혜택을 누릴 수 있는 생활 밀착형 민생 영역에 우선 투입하는 방안을 검토 중이다.

하지만 해당 사업 자체의 성공 여부가 불투명한 상황에서 어렵게 확보한 공공기여금 중 일부를 전통시장 개보수 비용 등으로 사용하는 게 적절하느냐는 지적도 나오고 있다.