전주지역 곳곳에서 지역주택 조합 아파트 건립이 추진되면서 또 다시 열풍이 부는 게 아니냐는 관측이 나오고 있다.

무주택자들이 자발적으로 조합을 결성해 토지를 매입하고 사업의 주체가 되는 지역주택조합 사업은 도내에서 지난 2010년 전주 평화동 현대 엠코 아파트부터 시작됐다.

인허가 절차가 간소하고 시행사 이윤이 없기 때문에 사업비를 줄일 수 있어 신속한 사업진행과 일반 분양 아파트에 비해 저렴한 분양가가 장점으로 꼽히면서 당시 전주지역에서만 수천세대의 지역주택 조합 아파트가 건립됐다.

아파트 건립사업의 새로운 트렌드로 각광으로 받으면서 유행처럼 번졌지만 시행과정에서 내홍과 비리의혹에 휩싸이는 가 하면 복잡한 행정절차로 오히려 일반 아파트에 비해 사업기간이 더욱 길어지는 경우가 많았다.

특히 사업진행과정에서 추가비용이 많아지면서 입주시점에 세대당 수천만원을 넘는 추가 분담금 폭탄으로 큰 혼란을 겪기도 했다.

지역주택 조합 사업의 2차 유행시기를 맞아 저렴하고 신속하게 무주택 서민들의 내집마련의 꿈을 실현한다는 이상에 맞게 사업이 추진되기 위해 어제와 오늘을 조명하고 대안을 3차례에 걸쳐 조명한다.

 
첨부파일 : 지역·직장주택조합제도_해설서036.hwp
 

1. 지역주택 조합 이대로 좋은가?

지역주택조합은 지역주택조합사업은 6개월 이상 일정지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 소형주택 소유자들이 사업주체가 돼 조합을 결성하고 땅을 매입해 그 자리에 아파트를 짓는 사업이다.

사업 절차가 간소하고 재개발ㆍ재건축주택사업 등에 비해 규모가 작은 게 특징이다.

조합이 시행사 역할을 하기 때문에 시행사 이윤이 없을뿐 아니라 분양 마케팅 투입비도 적어 분양가를 최대한 낮출 수 있는 게 최대 강점이다. 조합원 분양분은 전매제한이 없어 전매를 통한 시세차익까지 기대할 수 있다.

물론 일반 분양도 함께 진행되는데, 여기서 나오는 일반분양분은 일반적인 재개발·재건축 아파트보다 분양가가 10% 이상 싸다.

하지만 주택보증이라는 안전장치가 있는 일반분양 아파트와 달리 시장이 침체에 빠져 조합원 모집이 제대로 안 되면 입주 시기가 늦어지거나 계약금을 날릴 가능성이 있다는 문제가 있다.

특히 재건축 재개발 사업과는 달리 전문법령이 마련되지 않아 사업추진과정에서 각종 편법과 불법을 막는데 한계가 있어 과거 조합에 가입한 서민들이 피해를 보는 경우가 많았다.

이 같은 일이 발생하는 원인은 지역조합아파트의 이상과 실제가 크게 다르기 때문이다.

처음 조합을 결성하는 주최도 같은 지역에 살고 있는 주민들이 힘을 모아 땅을 매입하는 게 아니라 시행사가 사업방식을 지역주택조합으로 결정하면서 조합사업이 추진되는 게 일반적인 시스템이다.

즉, 아파트 건설을 위해 일정 부분 땅을 매입한 시행사가 PF를 은행으로 받을수가 있어 자금이 확보될 경우 일반분양로 사업이 추진되는 것이고 PF가 안될 경우 시행사는 대행사라는 이름으로 조합원들로부터 가입비와 업무대행비를 받아 초기자금 확보가 용이한 지역주택조합을 선택하는 것이다.

사정이 이렇다보니 사업주체가 조합원이 아닌 업무대행사가 되는 주객전도 현상이 벌어지고 있다.

조합원들마저 지역주택조합사업에 대한 지식과 이해가 절대 부족한 상태에서 조합에 가입하는 게 일반적이어서 사업주최를 혼동하고 있다.

업무대행사에 의해 조합장이 사실상 선출되면서 조합장과 대행사와의 결탁은 말할 것도 없고 조합원의 이익이 아닌 대행사의 이익을 위해 사업이 추진되는 게 아니냐는 의혹마저 일고 있다.

여기에 조합에서 주도권을 잡기 위한 조합원들간 갈등과 함께 높이 40m이상 건축물에 대한 사전 높이심의, 조합설립인가, 사업계획 승인을 위한 관련부서 협의 등의 행정절차가 수년씩 소모되면서 일반 분양아파트에 비해 사업기간이 오히려 2배 이상 길어지는 등 당초 계획했던 지역주택조합의 장점이 소멸되고 있다.<계속>

이종호 lee7296@naver.com