현 정부 들어 지지부진한 정비사업을 활성화하고 임대주택 공급도 늘리기 위해 본격 도입된 ‘공공지원민간임대 연계형 정비사업’(이하 공공임대 정비사업)이 흔들리고 있다. 시중 유동자금이 풍부해 분양성이 좋아지고 규제의 풍선효과로 수도권 자금이 지역으로 유입되면서 일반 재개발로 전환하는 것이다.

감천2·우암1구역 전환 결정

우암 2구역도 변경 여부 논의

아파트 설계 등 절차 다시 밟아야

부동산 규제 따른 ‘풍선효과’

분양 호조 “사업성 충분” 판단

수도권 자금 대거 유입도 원인

문제는 임대주택 공급이 크게 줄어드는 것은 말할 것도 없고, 전환을 추진하는 곳 중에는 이미 착공까지 한 곳도 있어 사회적 비용이 적지 않다는 것이다. 향후 부동산 시장이 냉각돼 사업성이 떨어질 경우 또 다른 사회문제가 될 것으로 우려된다.

15일 부산시에 따르면 부산 지역 공공지원 정비사업이 모두 4곳이 진행되다가 올 들어 2곳으로 줄었다. 감천2구역(3148세대)과 우암1구역(2482세대)이 각각 올 3월과 6월 일반 재개발로 전환한 것이다.

우암2구역(3018세대)도 오는 18일 조합원 총회를 열어 전환 여부를 결정할 예정이다. 9000세대가 넘는 감만1구역만 원래대로 공공지원 정비사업 형태로 진행 중이다. 우암2구역 관계자는 “오는 18일 총회에서 조합장 등 집행부를 구성하고 사업 방식도 결정할 것”이라며 “조합장 후보 3명 중 현 방식과 새 방식을 대표하는 분이 모두 출마했다”고 밝혔다. 감만1구역 관계자는 “현재로서는 일반 재개발 전환 계획이 없다”고 말했다.

부산시에 따르면 사업 방식이 전환되면서 사라진 공공임대 물량은 감천1구역 2099세대, 우암1구역 1755세대를 합쳐 3854세대다. 여기에 우암2구역(임대 2058세대)까지 전환된다면 총 5912세대가 사라지는 셈이다.

감천2·우암1구역은 전환 시점이 착공 전이었지만 우암2구역은 지난해 9월 이미 착공해 매몰비용이 적지 않다. 사업 방식이 변경되면 설계, 정비계획 수립 등 관련 절차를 처음부터 다시 밟아야 한다. 우암2구역 시공사인 대림산업 관계자는 “일반 분양 방식으로 사업이 제대로 안될 경우 이자와 손실을 조합원들이 고스란히 떠안아야 한다”고 강조했다.

공공지원 정비사업들이 잇달아 일반 재개발로 전환하는 것은 분양 호조로 충분히 사업성이 있다고 판단하기 때문이다. 지난해 11월 부산 전역이 청약조정대상지역에서 풀린 뒤 부동산 경기가 살아났다.

특히 수도권 자금이 정부 규제를 피해 지역 정비사업에 뛰어들면서 이 같은 분위기가 더 조성됐다. 실제 부산 지역 재개발·재건축 현장에선 지난해 11월 이후 조합원 명의변경이 급속히 늘었다. 외지인이 입주권을 사들였을 가능성이 큰 것이다.

사업 과정에 증액된 사업비를 조합원들이 다 부담해야 하는 상황도 사업 변경을 부추긴다. 부산시는 이에 대해 국토교통부에 정책건의를 해 둔 상태다.

부산시 손인상 도시정비과장은 “사업 변경을 결정하고, 그에 따른 책임을 지는 것도 모두 조합원들”이라며 “앞으로 다시 절차를 밟을 때 높이, 배치, 용적률 등을 엄격하게 적용할 것”이라고 밝혔다.

김마선 기자 msk@busan.com