지방 중소도시를 중심으로 전세가율(매매가격 대비 전세가격) 80%를 넘는 ‘깡통전세 위험지역’이 늘어나고 있다.

특히 이들 지역 가운데 재건축 연한이 된 노후아파트를 중심으로 ‘갭투자’ 현상까지 나타나 주의가 우려된다.

22일 한국부동산원에 따르면 올해 7월 전세가율이 80%를 웃도는 시군구 지역이 21곳으로 나타났다.

김해시(80%)와 울산 동구(80%)가 신규 편입되면서 지난달보다 2곳 늘었다.

특히 포항·광양 등은 정부의 사전관리 기준인 90%에 육박했다. 업계에선 통상 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험신호로 본다. 경매에 넘어갈 경우, 전세보증금을 전액 돌려받기 어려워 세입자들에게 피해가 고스란히 돌아가기 때문이다.

한국부동산원 자료에 따르면, 지난달 기준 경남지역의 전세가율 80% 이상인 곳은 창원 마산회원구(81.4%), 김해시(80.0%) 두 곳이다.

이밖에도 △광양시(85.7%) △포항시(83.7%) △당진시·목포시(83.5%) △서산시(82.8%) △춘천시(82%) △ 구미시(81.4%) △군산시(80.8%) △ 천안시(80.7%) △청주시·순천시(80.4%) △익산시(80.2%) 등이다.

이 지역들은 같은 달 기준 전국 평균 전세가율인 68.9%를 훌쩍 뛰어넘는 수치다.

지방 중소도시의 경우, 신규 분양 물량이 적은 만큼 수요 물건을 찾기 어려워 이들 지역의 전세가가 상승하는 것으로 분석된다.

부동산R114 자료를 보면 지방광역시를 제외한 기타지방의 평당(3.3㎡) 전세 가격은 지난 1년(2021년 7월~2022년 7월) 간 6.66% 올라 동기간 수도권(3.75%)과 지방광역시(1.91%)의 상승률을 웃돌았다.

이들 지역에서는 전세가가 매매가에 육박하고 있다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 김해시 율하동 ‘율상마을6단지 모아미래도’ 전용 84㎡는 지난 6월 3억8300만원에 팔렸는데, 같은 달 3억3500만원에 전세계약 돼 전세가율이 87.4%에 달했다.

갭투자 역시 원인으로 꼽힌다. 김해는 최근 3개월간 62건의 갭투자가 이뤄졌는데, 이는 전체 거래량의 5.6%를 차지한다.

같은 기간 양산과 포항 북구 역시 각각 58건의 갭투자가 있었다. 재건축 연한이 임박한 노후 아파트의 갭투자 현상이 두드러졌다.

1984년 준공된 김해 동상동 ‘광남아파트’ 전용 63㎡는 지난달 7700만원에 매매 직후 전세보증금 1억2000만원에 임차 계약을 체결했다.

지역민은 위험 부담이 있어 매수를 꺼리는데 외지 투자자는 부담 없이 단기 시세 차익을 노리기 때문에 계약이 성사되는 경우가 생긴다.

부동산업계 관계자는 “아파트 전세가율이 높은 지역의 경우 전세보증금을 돌려받을 수 없다는 위험 부담이 있어 안정적인 임대 상품이나 신규 분양 단지로 갈아타려는 분위기가 있다”고 말했다.

정부는 전세가율 90% 초과 지역에 대해 주의지역으로 보고 위험계약을 체결하지 않도록 지자체 등에 통보하는 등 특별관리에 나선다고 밝혔다.

주의지역이 되면 정부와 지자체 합동으로 위험매물·이상거래 점검이 이뤄지고 중개사가 인근 주택 매매·전세가 등 시세 수준과 주택의 부채비율 등을 의뢰인에게 고지하도록 중개사 교육이 실시된다.

국토부 관계자는 “이달 말까지 부동산원과 협력해 전세가율 외에도 낙찰가율, 보증사고율 등의 종합적이고 세부적인 자료를 취합해 이를 바탕으로 지자체에 통보할 계획”이라고 전했다.

이어 “지자체 차원에서 부동산 거래 시 임차인에게 사고위험 등을 안내하거나 공인중개사를 통해 예방교육을 할 수 있도록 관리하는 안을 만들고 있다”고 말했다.

정민주 기자 joo@knnews.co.kr

※자료 : 부동산원