△1년 새 1~2억원 껑충

전주지역에서 2016년 이후 최근 5년간 분양한 에코시티와 만성지구, 혁신도시 등 공공택지의 분양아파트 11개 단지에 대한 분양가격은 3.3㎡당 최저 795만원에서 최고 943만원이다. 가장 저렴한 분양가격은 지난 2016년 분양한 에코시티 10블록에 건설된 포스코 2차였다. 최고 분양가격은 지난해 11월 분양한 에코시티 한화 포레나로, 943만원이었다. 2017년 효천지구 우미린의 894만원 최고 분양가를 갱신한 것이다.

지역 부동산 업계는 에코시티 아파트 가격이 급상승한 시발점을 포레나 분양 때로 본다. 전주지역 분양가 최고치임에도 당시 476세대(84∼172㎡) 모집에 2만9000여명이 몰려 평균 61대1의 경쟁률을 기록할 정도로 청약 열풍이 거셌다. 상대적으로 분양가가 낮았던 기존 에코시티 아파트 가격 상승에 불을 댕겼다.

실제 포레나 분양 직전 에코시티 더샵1차 매매가를 보면 85㎡(34평) 아파트가 3억1000만원에도 거래됐다. 지난 10월 거래된 같은 단지 14건의 매매가는 최소 4억100만원에서 최고 5억5000만원이었다. 지난달 6억4000만원으로 최고가를 갱신하는 거래도 나왔다. 1년 새 최소 1억원에서 2억원까지 오른 셈이다.

물론 전주시 신도심의 다른 신규 단지 아파트 가격도 올들어 크게 올랐다. 에코시티와 비슷한 입주시기의 만성지구, 효천지구 아파트에서도 최고치 갱신이 잇따르고 있다. 그러나 상대적으로 단지 규모가 작고 거래 물량도 많지 않아 에코시티에 비해 그 반향이 크지 않다.



△아파트 가격 왜 급등했나

과거 아파트는 단지 내집마련이라는 목표에 가치를 부여했다. 그러나 오늘날에는 주변의 편의시설, 우수한 학군, 교통의 편리성, 공원 등 쾌적성, 유명 브랜드, 대단위 아파트, 미래가치 등을 고려한다. 에코시티 아파트는 이런 매력적 요소들을 두루 갖췄다.

1만 세대에 이르는 대단위 단지에다가 유명 브랜드 업체, 신규 아파트로서 운동시설 등 인프라가 잘 갖춰진 점, 세병호라는 호수가 있어 단지 안에서 산책할 수 있는 매력이 있다. 익산·군산·완주뿐 아니라 고속도로 IC가 인접해 대전까지도 출퇴근이 가능한 위치적 강점도 있다.

그러나 이런 매력만으로 가격 급등을 뒷받침하기는 힘들다. 분양 당시 이런 요소들이 상당 부분 반영됐기 때문이다. 외부 세력의 작용과 입주민의 이해가 합해진 거품일 수 있다는 쪽에 무게가 실린다.

노동식 공인중개사협회 전북지부장은 에코시티 아파트가격 급상승 요인을 기본적으로 전주시내 재개발·재건축 증가에 따른 수요증가와 저금리 기조의 풍부한 유동성을 들었다. 여기에 외지 투기세력의 작전도 한 몫 한 것으로 보았다. 2인 1조로 비싼 값에 아파트 매매계약서를 작성한 후 본 계약은 하지 않은 채 실거래 기준 가격을 올려놓거나, 실거래 기준 가격을 높인 후 이보다 낮은 가격에 팔아치우고 빠지는 등의 행위가 이뤄졌을 개연성이 있다는 것이다. 앞으로 평당 2000만원까지 오를 것이라는 등의 가격을 부추기는 말도 나돈다고 전했다. 강화된 부동산 관련 세법 시행을 앞두고 ‘똘똘한 1채’만 가지려는 투기세력들이 막바지 출구전략을 펴면서 가격 상승을 부추기는 것으로 경계할 필요가 있다는 게 그의 설명이다.



△아파트 가격 양극화, 거품 경계 필요

전주시 아파트 공급은 이미 과잉이다. 전주시 전체 가구수는 27만8130세대인데 주택은 31만4263세대로 주택보급률이 112.99%다. 특히 최근 5년간 혁신도시( 5518세대), 만성지구(4583세대), 효천지구(4436세대), 에코시티(8109세대) 등 4대 택지개발을 통해 2만2646세대가 공급됐다.

또 천마지구와 현재 추진중인 재개발과 재건축 물량으로 2만 세대 가깝게 추가공급이 이뤄질 전망이다. 결국 언제든 아파트 가격 거품이 꺼질 수 있다는 이야기다.

실제 신도심 신규 아파트와 반대로 기존 구축 아파트 가격은 대부분 보합 내지 일부 하락한 경우도 적지 않다. 기존 구도심의 대단위 유명 브랜드 아파트 중에서도 에코시티 같은 평형대 가격의 절반에도 못 미치는 경우가 허다하다. 신도심과 구도심 아파트간 가격 양극화가 그만큼 선명하게 드러나고 있다. 양극화에 따른 주민 위화감이나 ‘아파트 블루’와 같은 사회적 부작용이 우려되는 대목이다.

더 큰 문제는 아파트 가격이 떨어질 경우 실수요자들의 피해다. 노동식 지부장은 에코시티 분양을 받은 외지인 비율을 20~25%로 추산했다. 이들로부터 현지인을 거쳐 실수요자로 가는 매매 과정에서 현재의 높은 가격이 형성됐다고 봤다. 폭탄돌리기식 게임에서 결국 실수요자들의 피해가 나올 수 있다는 의견이다. 현재 에코시티 아파트 거래 상황만 보더라도 매입자가 극히 드물고, 실제 거래도 거의 없다고 했다.

이충기 박사는 전주시 아파트시장을 분석한 최근 박사학위 논문에서 “수도권과 마찬가지로 지방도시도 주택문제 해소 차원에서 신도시 및 택지개발을 벌일 때 매번 부동산가격의 급등 초래했고, 전주시도 입지조건이 좋은 다수의 택지개발이 확대 공급되면서 신규 아파트 중심으로 가격지수가 상승했다”며, “장기적으로 지방도시의 인구정체, 노령화 등으로 인한 초과 공급으로 가격 하락이 이어질 수 있는 상황”으로 분석했다.