롤러코스터. 경남의 올해 부동산 시장을 한 단어로 표현하자면 가장 어울리는 말이라고 할 수 있다.

 

2019년 경남 집값은 줄곧 내리막을 걸었으나 올해는 ‘불장’(Bull Market)이라는 말이 일상화될 정도로 상승을 지속했다. 다만 도내에서도 이런 양상은 지역 편차가 심했는데 올해 경남의 부동산 시장은 창원이 주도했다고 해도 과언이 아니다.

 

올해 경남 부동산 시장의 과열은 외지투자자들의 유입이 큰 영향을 미쳤다. 2019년 말과 올해 상반기 외지투자자들의 도내 부동산 매입량이 크게 늘었고, 그 이후 집값이 크게 상승하는 양상을 보였다. 몇몇 주요 아파트값이 크게 오르자 주변의 아파트들도 소위 말해 ‘키 맞추기’에 들어가면서 동반 상승했다. 또 재건축 아파트에도 관심이 집중됐다.

 

창원지역 집값이 급등하자 정부는 지난 17일 창원시 성산구를 조정대상지역으로, 대산면을 제외한 의창구를 투기과열지구에 지정하는 데 이른다.

 

이런 올해 경남 부동산 시장 변동이 어떻게 진행됐는지 다시 짚어보고 내년에는 어떤 변화가 있을지 전망해본다.

 

 

◇4년 내리막 끊고 1년 ‘불장’= 한국부동산원(옛 한국감정원)의 경남 아파트 매매가격지수를 보면 지난 2016년 1월부터 2019년 11월까지 3년 11개월간 매달 하락했다. 이런 하락세를 끝으로 2019년 12월에는 4년 만에 처음으로 매매지수가 상승 전환됐다.

 

이때 상승전환은 외지투자자의 유입과 유의미한 연관성을 띄는데 2019년 12월 당시 외지인이 경남 주택을 매입한 비율은 전체 거래의 22.0%로 나타났다. 이때의 외지인 비율은 지난해 매월 10% 중반을 기록한 것과 비교해 상반된 것이었고 올해 1월에는 26.1%로 더 크게 상승했다.

 

이후 코로나19 확산으로 부동산 경기가 주춤하는 듯했지만 이는 잠깐이었다. 경남의 아파트 매매가격지수는 올해 5월 반짝 감소가 있었을 뿐 계속해서 상승세를 이어갔다. 외지투자자들은 이 반짝 하락 시기를 놓치지 않았다. 올해 5월 외지인 경남 주택 매입 비중은 40.3%를 기록했고 이는 2008년 8월(42.9%) 이후 11년 여 만에 가장 높은 수치이다. 게다가 이때 김해의 외지인 매입 비중은 61.4%로 집계되며 전국적인 관심을 끌기도 했다.

 

 

 

 

 

 

◇초강력 정부 대책에도 ‘내 갈 길 간다’= 저금리 기조가 지속되며 시중에 유동성이 크게 늘면서 수도권을 중심으로 부동산 가격이 급등하자 정부는 지난 6월과 7월 안정화 대책을 발표했다. 이때 두 차례 규제는 수도권 시장 안정화를 노린 과거의 규제책과 달리 전국적으로 적용됐고 법인 등의 대출이 전면 막히며 초강력 부동산 대책이라고 평가받았다.

 

규제 세부 내용이 시행된 8월 이후부터는 경남 부동산 시장에서 외지인 비중은 즉각 반응했다. 6월과 7월의 도내 외지인 매입 비율은 28.2%, 23.5%였으나 8월부터 10%대로 감소했다. 하지만 정부 부동산 대책의 효과는 나타나지 않았다. 9월 이후부터는 외지인이 아닌 도민들이 집값 상승을 주도했기 때문이다. 특히 11월 창원 성산구의 주택매매가격 상승률은 2.94%로 전국 세 번째로 높았고 의창구도 2.06% 올랐다. 또 재건축 아파트 단지는 1년 사이 2억원 이상 오르며 연일 신고가 행진을 이어갔다.

 

그러면서 양산, 김해, 창원 일부 아파트에는 ‘집값을 제대로 평가받자’는 현수막이 내걸렸고, 경남도와 경남경찰청은 집값 담함 행위를 집중 단속하기도 했다. 업계에서는 외지인들이 상승판을 만들어 놓고 이 분위기를 도민들이 가열하는 형태로 진행됐다고 평가했다.

 

◇규제지역 묶인 창원…풍선효과 나타날까= 올해 경남 부동산 시장을 주도했던 창원 성산구, 의창구 지역이 규제지역으로 지정되며 벌써부터 옛 마산, 옛 진해, 김해, 진주 등으로 투자처를 옮기려는 양상이 관측된다.

 

마산지역의 경우 창원시 최다 미분양 단지였던 창원월영 마린애시앙 아파트는 최근 빠르게 잔여 물량이 소진되고 있다. 업계에 따르면 분양률이 70%를 넘어섰고 80%에 이르면 사실상 완판이라는 평가를 내놓고 있다.

 

또 지역 부동산 카페 등에는 진해와 진주지역에 투자 문의가 잇따르고 있고 진주의 경우 공시가격 1억 미만 아파트에 관심이 집중되는 모양새이다. 공시가격 1억원 미만 아파트의 경우 다주택자가 매입을 하더라도 세금 중과 등의 규제가 없어 올해 창원에서 오래된 아파트 가격 급등의 주된 원인이었다.

 

다만 창원의 조정대상지역, 투기과열지구 지정 효과는 즉시 나타날 것으로 보인다. 앞서 본지 확인 결과 지난 6월 조정대상지역으로 지정된 경기도 일부, 대전 등의 모든 곳에서 주택 매매거래량은 감소했고, 매매가격지수 상승률도 절반 이상 축소된 곳이 대부분이었다.

 

하지만 경기도 고양시 등은 매매가격지수가 오히려 상승했고 다른 지역도 소폭이라도 집값이 올랐다. 이런 점을 감안했을 때 경남 집값은 주춤하는 정도가 될 것이라는 분석이 나온다.

 

◇전문가·업계 “더 오르긴 어렵다”= 업계와 전문가의 내년 경남 부동산 시장 전망은 경남 전체와 창원을 놓고 봤을 때 각기 다른 예측이다. 규제지역으로 묶인 옛 창원지역은 사실상 집값 상승이 어렵게 됐지만 풍선효과 등을 감안했을 때 경남 전체적으로는 여전히 상승에 무게감이 더 실린다는 것이다.

 

하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장은 “옛 창원 지역은 집값이 너무 많이 올라 매수자들의 움직임이 주춤하며 11월부터 자연스럽게 시장조정이 나타나고 있었고 여기에 규제지역 지정이 더해져 내년에는 가격이 오를 수가 없는 구조가 돼 버렸다”며 “특히 내년에는 민간공원 조성 특례사업에 따라 대상·사화 공원에 대규모 민간 분양이 이뤄지며 공급도 예정돼 있어 신축 아파트 대기수요가 발생하고 이는 집값을 잡아 놓는 효과를 낸다. 더군다나 전세 물량이 늘며 전셋값도 떨어져 매매가격이 오르기는 더욱 힘들다”고 말했다.

 

정상철 창신대부동산대학원장은 “올해와 비교하면 내년에는 상대적으로 시장이 안정화될 것이다. 내년만 놓고 봤을 땐 약보합, 더 장기적으로는 완만한 우상향 양상으로 나타날 것이라고 본다”며 “진해, 김해, 마산 등에 풍선효과가 발생할 것이고 이는 창원은 떨어지더라도 경남 전체적으로 봤을 땐 하락을 제한하는 요소로 작용하게 된다. 또 부동산은 끝이라는 분석도 있는데 지금 유동자금이 크게 늘어난 상황에서 부동산으로 흘러들어올 가능성이 얼마든지 있다. 또 세계적으로 코로나19 백신 접종이 시작되며 내년에는 국내 코로나19도 종식될 것이라는 희망이 있는 상황에서 창원이 규제지역으로 묶여 있더라도 심리적인 안정감이 시장에 반영될 것으로 본다”고 말했다.

 

조규홍 기자 hong@knnews.co.kr