낮은 사업성·극심한 주민갈등 탓
86개 구역 중 44곳 손 못대고 정체
조합원 3분의2 이상 동의 땐 '전환'
투명성 확보·빠른 진행 등 기대감

'공급 쇼크'라는 표현까지 낳은 정부의 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안'(2·4 대책)이 인천 구도심 곳곳에 정체해 있는 주택재개발·재건축 사업에 활력을 불어넣을 수 있을지에 관심이 모아지고 있다.

인천 지역은 2·4 대책의 공급 물량과 각종 여건을 따졌을 때 재개발·재건축 등 '공공 직접시행 정비사업'을 적극적으로 도입해 볼만하다는 분석이 많다. 정부 계획상 인천·경기 공공 시행 정비사업 물량은 2만1천가구로, 신도시 등 공공택지 확대 구상을 제외하면 가장 높은 비중을 차지한다.

특히 인천은 2006~2008년 사이에 집중적으로 추진돼온 민간 주도 주택재개발·재건축 등 정비사업구역이 지난달 말 기준 86곳에 달한다.

이 가운데 조합원의 분담금 규모 등이 확정돼 착공이 가시화하는 '관리처분계획'을 인가받기 전 단계로 여전히 사업 추진이 지지부진한 구역은 절반 이상인 44곳이다. 대부분 주거 환경이 낙후한 지역으로 사업 추진 시점부터 길게는 15년 이상 손도 못 대고 있어 인천 구도심 재생의 걸림돌로 꼽힌다.

인천 재개발·재건축 사업이 정체한 가장 큰 요인은 '사업성 부족'과 '주민 간 갈등'이다.

인천의 한 재개발조합 관계자는 "조합원 간 이해관계가 복잡한 데다, 사업시행자(조합)가 휘둘려서 사업이 좀처럼 나아가질 않는 구역이 많다"며 "공사비 회수가 어려울 것을 우려한 시공사 쪽에서 시간을 끄는 경우도 있다"고 말했다.

공공 시행 정비사업의 시행자는 기존 민간 조합이 아닌 한국토지주택공사(LH)나 인천도시공사(iH) 같은 공기업이다. 주민 간 갈등이 극심한 재개발·재건축 조합에서는 차라리 공공에 시행을 맡겨 투명성을 확보하고 속도를 높이자는 움직임이 나타날 수 있다.

이번 대책은 조합이 1년내 조합원 3분의2 이상 동의를 받으면 시행자가 공공으로 전환되고 기존 조합은 해산하지만, 정부가 매몰 비용을 보전해 주고 시공사도 승계한다. 공공이 시행하는 정비사업은 용도지역을 1단계 올리고, 법적 상한 용적률의 120%를 상향해 적용한다.

기부채납 완화, 재건축 초과이익 부담금 면제 등 '인센티브'가 강화돼 사업성 문제도 해소될 수 있다는 분석이 나온다. 또 현실적으로 재개발·재건축을 시공사가 주도하는 상황에서 시공사에는 단순 공사를 맡기고 공공이 분양 등을 책임지는 방향으로 나서면 사업이 탄력받을 수 있다.

다만, 인천 지역 재개발·재건축에 이번 대책이 도입된다고 해도 공공 시행 전환은 순차적으로 진행돼 공급 물량이 예상만큼 대대적으로 쏟아지지 않을 수 있다는 전망도 나온다.

인천시 관계자는 "구체적 방안이 더 나와야 하겠지만 민·민 갈등이 심한 재개발·재건축 구역에 도입해 볼만하다고 판단된다"며 "인천에 공급 물량이 어느 정도일지는 정부 등과 추가적 협의가 필요하다"고 말했다. → 관련기사 3면([뉴스분석]2·4 대책 공공 시행 정비사업 '기대 반 우려 반')

/박경호기자 pkhh@kyeongin.com