정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역 또는 토지거래허가구역으로 묶고 주택담보대출 규제를 강화하는 ‘초강력’ 대책을 내놓자 부동산 시장은 술렁이고 있다.
이번 대책으로 실수요층이 두텁지 않은 서울 외곽과 수도권 지역의 거래가 급격히 감소할 가능성이 점쳐진다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동산 자본이 부산을 비롯한 일부 매력적인 지방 부동산으로 눈을 돌릴 수도 있다는 분석도 나온다.
■수도권 부동산 혼란 불가피
정부는 15일 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 기존 규제지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘삼중 규제지역’으로 묶고 금융규제까지 강화하는 초강력 대책이다.
정부가 강력한 규제 카드를 꺼내 든 것은 앞선 두 차례의 부동산 대책에도 서울 집값이 잡히지 않고 서울 도심은 물론 외곽으로 상승세가 확산 조짐을 보여서다. 규제지역뿐만 아니라 토허구역까지 광범위하게 지정함으로써 대출·청약·세제는 물론 갭투자·가수요 수요까지 차단해 인근 지역으로 가격 상승세가 번지는 풍선효과를 막겠다는 의지다.
국토부는 이를 ‘암수술’에 비유했다. 가벼운 처치가 아닌 병변의 주변까지 확실히 도려내 전이를 막겠다는 의미다. 국토부 김규철 주택토지실장은 “현재 주택시장 상황이 수급 불균형 우려에다 금리 인하 가능성 등이 더해져 적기에 대응하지 않으면 시장을 전면적으로 관리할 수 없는 상황에 놓인다고 판단했다”고 설명했다.
이번 조처로 서울과 수도권은 대출·청약·세제 등이 종전보다 강화되는 것은 물론, 전세를 낀 갭투자까지 전면 차단되면서 주택 거래가 급격하게 위축될 것으로 예상된다. 특히 주택가격 상승의 진원지인 강남3구와 한강벨트의 고가 주택 위주로 대출이 대폭 강화되며 주택구입이 어렵게 될 전망이다. 이번 규제 직전 거래된 매물들은 잔금 계약을 서두르거나, 일부는 해제를 요구하는 등 혼란이 불가피할 전망이다.
■부산, 대체 투자처 떠오르나
정부가 강남3구나 용산구 등 구 단위가 아닌 서울시 전체를 토지거래허가구역으로 묶은 것은 이번이 처음이다. 수도권 내 ‘풍선효과’를 원천 차단하겠다는 의지인데, 이로 인해 제2의 도시인 부산이 가장 먼저 수혜를 볼 수 있다는 분석이 나온다.
몇 주 전 정부가 추가 규제책을 검토한다는 말이 나올 때부터 부산 지역 부동산은 기대감으로 들썩이기 시작했다. 이달 말께 정확한 집계가 나오겠지만, 지난달 부산의 아파트 매매 거래량은 3400~3500건에 육박할 것으로 보인다. 이렇게 된다면 3년 11개월 만에 최고치를 경신하는 것이다. 한국부동산원이 집계하는 주간 아파트 매매 가격은 5주 연속 보합(0.00%)을 기록하며 상승 전환을 앞두고 있다.
국토부도 심각한 수준에 다다른 수도권과 지방의 부동산 양극화 해소에 이번 정책이 어느 정도 효과를 거둘 것으로 기대하고 있다. 국토부 관계자는 “수도권에 강력한 규제를 적용하면 지방 부동산 거래가 어느 정도 활성화되지 않을까 예상한다”고 밝혔다.
지방 부동산 자본의 수도권 집중 현상도 어느 정도 해소할 수 있을 전망이다. 토허구역으로 지정되면 2년간 실거주 의무가 생겨 갭투자 등이 불가능하다. 지방에 이미 주택을 갖고 있는 사람이 실제로 서울로 이사를 가지 않는다면 여유 자본만으로 서울 부동산을 구매할 수 없게 된다.
동아대 부동산학과 강정규 교수는 “해운대구와 수영구, 동래구 등 상급지만을 들여다본다면 부산 부동산도 상승세로 전환했다고 할 수 있다”며 “규제로 대출이 막힌 수도권 투자자들이 지방으로 눈을 돌리게 된다면 부산의 해·수·동을 1순위로 꼽지 않을까 한다”고 말했다.
